정부는 작년 7월부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 집단대출 보증 건수를 1인당 2건, 보증액은 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한하고 있다. 분양가가 9억원을 넘는 주택은 HUG의 중도금 대출 보증 대상에서 제외된다.
각종 대출 규제로 실수요자들이 넘어야 할 문턱이 높아지자 건설사들은 HUG가 보증을 서지 않는 고분양가 주택에 대해 자체 보증을 서는 방식으로 중도금 대출에 나서고 있다.
서울 영등포구 신길동의 한 모델하우스에서 관람객들이 청약 상담을 받고 있다./SK건설 제공대림산업은 이달 말 서울시 성동구 성수동 뚝섬 지구단위계획 특별계획 3구역에서 선보이는 ‘아크로 서울포레스트’(전용 91~273㎡)에 자체 회사 신용으로 중도금 대출을 추진하고 있다. 인근 성수동 갤러리아 포레가 3.3㎡당 5000만원 정도에 거래되는 것을 감안하면 최소 분양가가 전용 91㎡ 기준으로 16억원이 넘어갈 것으로 보인다.
대림산업 관계자는 “현재 은행과 집단대출에 관련해 논의 중”이라며 “건설사 보증 여부는 중도금 대출 은행이 확정되는 시점에서 정해질 것”이라고 말했다.
GS건설도 다음달 말 분양 예정인 서초구 신반포6차를 재건축하는 ‘신반포센트럴자이’에 건설사 신용으로 중도금 대출을 조달하는 안을 검토하고 있다. GS건설 관계자는 “건설사 보증으로 중도금 대출을 받기 위해 조합과 협의하고 있다”며 “HUG의 분양가 심사를 통과해야 세부 사항을 확정할 수 있다”고 말했다.
롯데건설은 올해 하반기 공급 예정인 ‘청담삼익 롯데캐슬’에 대해 자체 보증을 통한 중도금 대출을 검토 중이다. 롯데건설 관계자는 “세부 사항은 아직 정해지지 않았지만 건설사 보증을 통해 집단 대출을 받는 안을 검토 중”이라고 말했다. 강남구 청담동 청담삼익아파트를 재건축하는 이 단지는 총 1230가구 중157가구가 일반분양된다.
이달 초 효성이 분양한 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’도 시공사 신용으로 중도금 대출을 알선해 준다는 점을 내세워 실수요자들을 끌어들였다. 그 결과 3.3㎡당 평균 3630만원이라는 높은 분양가에도 평균 3.2대1로 1순위 마감에 성공했다.
부동산 전문가들은 건설사들이 대출 규제로 주택 청약 수요가 위축될 것을 우려하고 있다고 지적했다. 정부는 지난해 중도금 대출 규제를 내놓은데 이어 지난달에는 집값이 많이 오른 서울, 부산, 세종 등 40곳에 적용되는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 내렸다.
최근 부동산 가격 상승을 감안하면 서울 강남과 용산, 뚝섬 성수동 등 수요자들이 선호하는 지역에서 분양가가 9억원 이하인 아파트가 나오기는 현실적으로 어렵다. 결국 HUG의 중도금 집단대출 보증을 받지 못할 가능성이 크다는 얘기다.
하지만 건설사 입장에서는 수요자 개인 능력으로 자금을 조달하라고 무작정 손을 놓고 있을 수도 없다. 청약자들에게 중도금을 제때 받지 못한 피해를 고스란히 건설사가 떠안게 되기 때문이다. 공사비로 쓰이는 중도금의 회수가 어려워지면 건설사의 유동성이 악화되고 협력업체 공사 대금 지급에도 문제가 생길 수 있다.
청약을 염두에 둔 실수요자라면 건설사 보증의 중도금 대출의 장단점에 대해 꼼꼼히 점검할 필요가 있다. 보통 건설사 보증으로 중도금 대출을 받으면 HUG가 보증한 대출보다 금리가 높다. HUG가 보증을 설 경우에는 대출 사고시 보증서를 발급한 HUG가 전체액의 90%를 은행에 갚아주기 때문에 대출 금리가 상대적으로 낮게 책정된다.
건설사 신용도에 따라 중도금 대출 금리가 높아질 수 있다는 점도 고려해야 한다. 예컨대 10억원짜리 아파트를 계약해 계약금(10%)과 잔금(30%)을 제외하고 중도금 6억원을 건설사 신용으로 대출받을 경우 금리가 1%포인트 오르면 한 가구당 연간 600만원의 추가 부담이 발생한다.
[온혜선 기자 onlyyou@chosunbiz.com]
